一、行情回顧

昨日，滬深兩市雙雙收跌。截止收盤，上證綜指收于 3807.29 點(diǎn)，跌 19.55 點(diǎn)，跌幅為 0.51%；深成指收于 12510.60 點(diǎn)，跌 156.24 點(diǎn)，跌幅為 1.23%；滬深 300 收于 4436.26 點(diǎn)，跌 31.31 點(diǎn)，跌幅為 0.70%；創(chuàng)業(yè)板收于 2867.97 點(diǎn)，跌 65.28 點(diǎn)，跌幅為 2.23%。兩市成交 21185.24 億元，較前一日交易量減少 12.41%。

小盤股強(qiáng)于大盤股。中證 100 下跌 0.98%，中證 500 下跌 0.90%。31 個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中有 12 個(gè)行業(yè)上漲。其中，房地產(chǎn)、綜合、銀行表現(xiàn)居前，漲跌幅分別為 1.64%、0.94%、0.83%，通信、計(jì)算機(jī)、電子表現(xiàn)居后，漲跌幅分別為-1.91%、-2.07%、-2.70%。滬市有 614 只個(gè)數(shù)上漲，占比 26.91%，深市有 639 只個(gè)數(shù)上漲，占比 22.26%。非 ST 個(gè)股中，58 只個(gè)股漲停，6 只個(gè)股跌停。股指期貨主力合約 3 個(gè)合約均下跌，其中，2 只期指好于現(xiàn)貨指數(shù)。

昨日，中債銀行間債券總凈價(jià)指數(shù)下跌 0.09 個(gè)百分點(diǎn)。

昨日，歐美主要市場漲跌不一，其中，道指上漲 0.43%，標(biāo)普 500 上漲 0.27%，納斯達(dá)克指數(shù)上漲 0.37%；道瓊斯歐洲50下跌0.59%。亞太主要市場漲跌不一，其中，恒生指數(shù)上漲1.19%，日經(jīng)225指數(shù)下跌0.42%，印度孟買 Sensex30 指數(shù)上漲 0.39%。

▼申萬一級(jí)行業(yè)漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：Wind，好買基金研究中心；數(shù)據(jù)截至：2025/9/9

二、指數(shù)漲跌

數(shù)據(jù)來源：Wind，好買基金研究中心；數(shù)據(jù)截至：2025/9/9

三、新聞

1. 保險(xiǎn)資金頻繁收購租賃型物業(yè)，看好大城市租金收益前景

8 月底，由大家保險(xiǎn)發(fā)起，聯(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等保險(xiǎn)公司共同設(shè)立的大家長租住房基金募集成立，基金總規(guī)模 45 億元，將重點(diǎn)布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。

稍早些時(shí)間，友邦保險(xiǎn)在 7 月份斥資 9.8 億元收購了上海松江柚米社區(qū)。該項(xiàng)目為旭輝瓴寓國際與松江經(jīng)開區(qū)管委會(huì)于 2021 年聯(lián)合拍得的純租賃地塊項(xiàng)目，共有 2252 套保租房。該項(xiàng)目于 2024 年 6 月投入運(yùn)營，開業(yè)不到 8 個(gè)月，已租房源近 2000 套，出租率達(dá) 90%。

據(jù)克而瑞長租統(tǒng)計(jì)，2025 年上半年，已披露住房租賃類大宗交易有 7 筆，其中上海涉及 4 筆、北京 2 筆、廈門 1 筆，收購主體涉及基金、保險(xiǎn)等資方。2023年前以銀行及外資機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的格局，正逐步讓位于基金與險(xiǎn)資的主力地位。

險(xiǎn)資具備規(guī)模大、期限長、追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的特點(diǎn)。在各類資產(chǎn)中，公寓類資產(chǎn)具備抗周期性，市場需求具有穩(wěn)定性，即使租金有漲有跌，出租率也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，可提供持續(xù)穩(wěn)定的租金回報(bào)，契合險(xiǎn)資兌付保單負(fù)債的需求。另外，增配能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)物資產(chǎn)，是對(duì)抗通脹、分散投資組合風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)典策略。租賃住房作為民生消費(fèi)領(lǐng)域的基礎(chǔ)資產(chǎn)，其需求剛性較強(qiáng)，可以為險(xiǎn)資提供良好的風(fēng)險(xiǎn)屏障。

此外，各地政府為保障性租賃住房項(xiàng)目提供的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、低息貸款等優(yōu)惠政策，有效降低了項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營成本，提升了項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如今，租賃住房公募 REITs 退出渠道打通，為這類前期投入大、回報(bào)周期長的資產(chǎn)提供了資產(chǎn)證券化的退出渠道。未來隨著租賃住房供應(yīng)高峰的到來，險(xiǎn)資有望更深更廣地參與其中。

過往，險(xiǎn)資在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資多以持有地產(chǎn)股的方式呈現(xiàn)，此后經(jīng)歷了一番撤退，當(dāng)前再次回歸地產(chǎn)，且加大了對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的關(guān)注。回顧今年以來不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的收購案例，險(xiǎn)資的觸角已經(jīng)深入到各類資產(chǎn)領(lǐng)域之中。

據(jù)仲量聯(lián)行觀察，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2025 年第一季度中，保險(xiǎn)資本從外資機(jī)構(gòu)和本地開發(fā)商完成了跨城市、跨業(yè)態(tài)的多筆大宗資產(chǎn)收購。將時(shí)間線拉長來看，保險(xiǎn)公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。

2022-2024 年間，保險(xiǎn)公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá) 93 億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場首位。與其他主要市場相比，保險(xiǎn)資本在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中的占比高，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，持續(xù)關(guān)注公募 REITs 試點(diǎn)涵蓋的零售物業(yè)和長租公寓板塊。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，地產(chǎn)類資產(chǎn)價(jià)格較低，是險(xiǎn)資加大投資力度的良機(jī)，既能支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又能等待增值與長期收益。而核心地段的商業(yè)辦公、租賃住房及物流倉儲(chǔ)等資產(chǎn)具備“穩(wěn)定租約+穩(wěn)定現(xiàn)金流+長期增值潛力”的屬性，既能匹配險(xiǎn)資“長錢長投”的資產(chǎn)特性，又能通過租金收益、資產(chǎn)增值形成雙重回報(bào)。

另外，國債、高等級(jí)信用債等固定收益資產(chǎn)收益率持續(xù)下行，難以覆蓋壽險(xiǎn)產(chǎn)品剛性負(fù)債成本，易引發(fā)“利差損”風(fēng)險(xiǎn)，險(xiǎn)資被動(dòng)轉(zhuǎn)向更具收益性的商業(yè)地產(chǎn)。未來險(xiǎn)資對(duì)住房租賃和商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目的布局將更多聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2. 第二批科創(chuàng)債 ETF 正式獲批

9 月 8 日，第二批科創(chuàng)債 ETF 正式獲批，匯添富、國泰、華安、萬家、華泰柏瑞、大成、興業(yè)、銀華、摩根資產(chǎn)管理中國、永贏、工銀瑞信、天弘、泰康、中銀等 14 家基金公司旗下科創(chuàng)債 ETF 獲準(zhǔn)發(fā)行。其中，10只科創(chuàng)債 ETF 將跟蹤中證 AAA 科技創(chuàng)新公司債指數(shù)，3 只跟蹤上證 AAA 科技創(chuàng)新公司債指數(shù)，1 只跟蹤深證AAA 科技創(chuàng)新公司債指數(shù)。

今年 6 月，證監(jiān)會(huì)主席吳清在 2025 陸家嘴論壇上提出“加快推出科創(chuàng)債 ETF”。6 月 18 日，首批科創(chuàng)債ETF 上報(bào)，7 月 2 日獲批，7 月 7 日多只產(chǎn)品一日結(jié)募，7 月 17 日正式上市。不到一個(gè)月時(shí)間，10 只科創(chuàng)債

ETF 完成了從申報(bào)、獲批、發(fā)行到上市的全流程。截至 9 月 7 日，全市場科創(chuàng)債 ETF 最新規(guī)模為 1224.18 億元，與最初的發(fā)行規(guī)模相比增長了 300%。目前，10 只科創(chuàng)債 ETF 中，已有 8 只躋身“百億俱樂部”。

科創(chuàng)債由科技創(chuàng)新領(lǐng)域相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)行，募集資金主要用于支持科技創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展?？苿?chuàng)債 ETF 則投資于一籃子優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)債券，產(chǎn)品兼顧“科技創(chuàng)新”和“債券”的雙重屬性?？苿?chuàng)債 ETF 是落實(shí)科技金融融合發(fā)展的重要實(shí)踐，通過指數(shù)化投資工具將社會(huì)資金精準(zhǔn)引導(dǎo)至科創(chuàng)領(lǐng)域，為企業(yè)技術(shù)攻堅(jiān)提供穩(wěn)定資金支持，助力突破關(guān)鍵核心技術(shù)。同時(shí)，其運(yùn)作模式大幅降低了投資者參與門檻，讓不同類型投資者都能便捷分享科創(chuàng)企業(yè)成長紅利，并推動(dòng)金融資源向科技領(lǐng)域高效流動(dòng)。科創(chuàng)債 ETF 的推出也填補(bǔ)了公募基金在“科技金融”債基領(lǐng)域的空白，可以引導(dǎo)投資者更多關(guān)注企業(yè)的長期價(jià)值和發(fā)展前景，淡化短期的市場波動(dòng)。

從投資角度而言，科創(chuàng)債 ETF 具備多重優(yōu)勢：一是可進(jìn)行 T+0 回轉(zhuǎn)交易，幫助投資者一鍵配置科創(chuàng)債資產(chǎn)；二是指數(shù)歷史回報(bào)優(yōu)異，信用風(fēng)險(xiǎn)低；三是政策密集出臺(tái)支持科創(chuàng)債發(fā)展，政策紅利明確。